Prêt immobilier : combien d'apport faut-il pour emprunter ?

L'apport personnel est la somme que vous investissez vous-même dans votre achat immobilier. Ce n'est pas une obligation légale, mais c'est l'un des premiers critères regardés par les banques.

Combien d'apport ?

La plupart des banques attendent un apport qui couvre au minimum les frais liés à l'achat :

• les frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf ;
• les frais de garantie (caution ou hypothèque) ;
• les frais de dossier et, le cas échéant, de courtage.

Cela représente en pratique environ 10 % du coût total du projet. Un apport de 15 à 20 % renforce nettement votre dossier et peut vous aider à négocier le taux.

Les règles qui encadrent le crédit

Depuis le 1^er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont obligatoires pour les banques :

• un taux d'endettement de 35 % maximum, assurance comprise ;
• une durée de 25 ans maximum, 27 ans pour un logement neuf avec un différé ;
• une marge de dérogation de 20 % des crédits, réservée en priorité aux résidences principales et aux primo-accédants.

L'apport permet de rester dans ces limites : en empruntant moins, la mensualité baisse.

D'où peut venir l'apport ?

• votre épargne : livrets, PEL, assurance vie ;
• l'épargne salariale, débloquable par anticipation pour l'achat de votre résidence principale ;
• une donation familiale, justifiée par un acte ou une déclaration de don manuel ;
• le PTZ et certains prêts aidés, que les banques assimilent souvent à de l'apport.

Et sans apport ?

C'est plus difficile, mais possible pour des profils solides : revenus stables et en progression, épargne régulière, comptes bien tenus. Un courtier sait quelles banques sont les plus ouvertes à ce type de dossier.