Emprunter sans apport, à 110 % : est-ce encore possible ?

Emprunter « à 110 % », c'est financer par le crédit non seulement le prix du logement, mais aussi les frais qui l'accompagnent : frais de notaire, de garantie, de dossier. Autrement dit, acheter sans apport personnel. C'est devenu plus rare, mais ce n'est pas impossible.

Pourquoi les banques demandent un apport

La plupart des banques attendent un apport couvrant au moins les frais, soit environ 10 % du projet. Il réduit le montant emprunté et donc leur risque. Depuis 2022, elles doivent aussi respecter des règles strictes : 35 % d'endettement maximum, assurance comprise, et 25 ans de durée maximum.

Les profils qui peuvent emprunter sans apport

• Une situation professionnelle stable : CDI hors période d'essai, fonctionnaire, ou indépendant avec plusieurs années de bilans réguliers.
• Des revenus confortables ou en progression, typiquement de jeunes actifs dont la carrière démarre.
• Une épargne régulière, même modeste, qui prouve votre capacité à mettre de côté.
• Des comptes bien tenus : pas de découverts répétés, de rejets de prélèvement ou de dépenses de jeu.

Ce que cela implique

Emprunter davantage signifie des mensualités plus élevées et un coût total plus important. En début de prêt, vous remboursez surtout les frais financés, ce qui peut poser problème en cas de revente rapide : le prix de vente risque de ne pas couvrir le capital restant dû.

Les aides qui peuvent compléter le financement

• Le prêt à taux zéro (PTZ) : depuis le 1^er avril 2025, il finance les logements neufs, appartements comme maisons, sur tout le territoire, ainsi que l'ancien avec travaux dans certaines communes, sous conditions de ressources.
• Le prêt Action Logement, pour les salariés des entreprises du secteur privé concernées.
• Le prêt d'accession sociale (PAS), sous conditions de ressources.

Ces prêts, considérés par les banques comme une forme d'apport, améliorent souvent un dossier sans épargne.