Taux d'endettement : la règle des 35 % expliquée simplement

Avant d'accorder un prêt immobilier, toute banque regarde d'abord votre taux d'endettement. Depuis le 1^er janvier 2022, les règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont obligatoires pour tous les établissements. Les connaître permet de savoir, avant même de visiter, quel budget est réaliste.

Les deux règles à retenir

• 35 % d'endettement maximum, assurance emprunteur comprise.
• 25 ans de durée maximum. Elle peut aller jusqu'à 27 ans pour un achat dans le neuf ou un achat avec d'importants travaux, lorsque le remboursement ne commence qu'à la livraison ou à la fin des travaux (différé de 2 ans au plus).

Comment la banque calcule

Le taux d'endettement, c'est l'ensemble de vos charges de crédit divisé par vos revenus nets, avant impôt :

• Revenus retenus : salaires nets avant prélèvement à la source, primes régulières, revenus des indépendants (moyenne des derniers bilans), une partie des loyers perçus, pensions.
• Charges retenues : la future mensualité, les crédits en cours qui continueront après l'achat, les pensions alimentaires versées. Votre loyer actuel disparaît s'il s'agit de votre future résidence principale.

Un exemple

Un couple gagne 4 200 € nets par mois et rembourse un crédit auto de 250 €.

• Charges maximales : 35 % × 4 200 € = 1 470 € par mois.
• Reste pour le prêt immobilier : 1 470 € − 250 € = 1 220 € par mois, assurance comprise.
• Si le crédit auto se termine avant l'achat, ou s'il est soldé grâce à une partie de l'épargne, la mensualité possible remonte à 1 470 €.

Une marge de souplesse de 20 %

Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leurs nouveaux crédits immobiliers chaque trimestre. Cette marge est réservée en grande majorité à l'achat de la résidence principale, avec une part réservée aux primo-accédants. Elle bénéficie surtout aux dossiers qui présentent un reste à vivre confortable (ce qui reste chaque mois une fois les crédits payés), une épargne solide ou des revenus amenés à progresser.

Comment améliorer votre dossier

• Soldez les petits crédits à la consommation avant de déposer votre demande.
• Négociez l'assurance : elle entre dans les 35 %, et une délégation moins chère libère de la capacité d'emprunt.
• Jouez sur la durée dans la limite des 25 ans, et pensez au PTZ si vous êtes primo-accédant.
• Soignez vos comptes pendant les trois mois qui précèdent la demande : pas de découvert, épargne régulière.

Pour connaître votre budget maximum, utilisez notre calculatrice de capacité d'emprunt ou la simulation complète. Si votre dossier est à la limite, un courtier sait quelles banques utilisent leur marge de souplesse pour des profils comme le vôtre.