Rachat de soulte : calcul, frais et financement

Lorsqu'un bien immobilier appartient à plusieurs personnes (on parle d'indivision), l'une d'elles peut racheter la part des autres pour en devenir seule propriétaire. La somme qu'elle leur verse s'appelle la soulte.

Dans quels cas ?

• Divorce ou fin de PACS : l'un des deux conserve le logement familial.
• Séparation d'un couple en concubinage propriétaire en indivision.
• Succession : un héritier garde le bien et indemnise les autres.

Le partage d'un bien immobilier passe obligatoirement par un notaire, qui établit l'acte et calcule les droits.

Comment se calcule la soulte

On part de la valeur nette du bien : sa valeur actuelle, moins le capital restant dû des crédits qui le financent. On applique ensuite la part de chacun.

Exemple : un bien estimé 250 000 €, avec 70 000 € de crédit restant, détenu à 50/50. La valeur nette est de 180 000 € ; celui qui part reçoit 90 000 €, et celui qui garde le bien reprend seul le crédit restant.

Si les parts ne sont pas égales (60/40 par exemple), le calcul suit la part réelle de chacun inscrite dans l'acte d'achat.

Les frais à prévoir

• Le droit de partage, calculé sur la valeur nette partagée : 1,10 % en cas de divorce, de rupture de PACS ou de séparation de corps, 2,50 % dans les autres cas.
• Les émoluments du notaire et les frais annexes.
• Les frais liés au nouveau crédit : dossier, garantie, et le cas échéant indemnités de remboursement anticipé de l'ancien prêt.

Financer le rachat

Le rachat de soulte se finance comme un prêt immobilier. Le nouveau prêt couvre en général la soulte, le capital restant dû de l'ancien crédit (souvent racheté à cette occasion) et les frais. Les règles sont les mêmes que pour un achat : votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus, assurance comprise, et la durée 25 ans.

Point d'attention : celui qui garde le bien doit pouvoir assumer seul les mensualités. La banque étudie ses seuls revenus, d'où l'intérêt de préparer le dossier en amont, idéalement avant la signature de la convention de divorce ou de l'acte de partage.